اکنون که در خرداد ماه سال ۱۴۰۰ به سر می‌بریم هزینه ساخت و ساز طراحی آپارتمان در تهران به ازای یک مترمربع زیربنا به حدود ۶ میلیون تومان رسیده است. توجه داشته باشید که این مبلغ فقط هزینه ساخت و ساز است و هزینه عوارض شهرداری – بیمه – نظام مهندسی و سایر سازمان ها را نیز باید به مبلغ فوق اضافه کنید که حداقل به ۶.۵ الی ۷ میلیون تومان خواهد رسید.

البته این عدد خیلی کلی است برای اینکه بتوان تخمین دقیقتری زد بایستی اطلاعات بیشتری در اختیار داشت. مثلا بر اساس تعداد طبقات نیز می توان اینگونه بیان کرد:

• ساختمان تا ۴ طبقه : ۵-۵.۵ میلیون تومان در هر مترمربع زیربنا (به غیر از هزینه اخذ جواز ساختمان)
• ساختمان ۴ تا ۶ طبقه : ۵.۵-۶ میلیون تومان در هرمترمربع زیربنا (به غیر از هزینه اخذ جواز ساختمان)
• ساختمان های فول امکانات : حداقل ۶.۵ میلیون تومان در هرمترمربع زیربنا (به غیر از هزینه اخذ جواز ساختمان)

فاکتور 1400 برای ساخت مسکن

ما به سراغ فاکتورهای هزینه ساخت و ساز در سال 1400 رفتیم تا صحت این ادعا را بررسی کنیم. یک بررسی میدانی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد علیرغم افزایش 70 تا 100 درصدی هزینه ساخت و ساز هنوز قیمت تمام شده مسکن با قیمت فروش آن اختلاف 20 تا 40 درصدی دارد. بنابراین با رد ادعای فوق باید گفت قیمت تمام شده مسکن هم‌تراز با قیمت فروش نیست و بنابراین در صورت کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های اقتصادی می‌توان مقاومت بازار برای تخلیه حباب قیمت مسکن را از بین برد.

در جدول زیر آخرین تغییرات قیمت تمام شده ملک در هر منطقه و متوسط قیمت فروش آپارتمان نوساز در آن منطقه را محاسبه کردیم. که به تبع آن تفاوت قیمت تمام شده با قیمت فروش که در حقیقت حاشیه سود فعالان در حوزه ساخت مسکن به شمار می‌رود نیز مشخص است. برای دقت بیشتر، متوسط قیمت هر متر مربع زمین یا همان خانه کلنگی را نیز از جدیدترین فایل‌های موجود در بنگاه‌های املاک استخراج کردیم. آنچه با عنوان فاکتور 1400 ارائه شده است مجموع هزینه خرید زمین و هزینه ساخت مسکن شامل هزینه مصالح و دستمزدها در بازار است. از این اطلاعات می‌توان برای پیش‌بینی شرایط بازار و احتمال تخلیه حباب بازار مسکن استفاده نمود.

هم اکنون در بازار مسکن با دو دیدگاه مختلف روبرو هستیم. از یک سو اغلب کارشناسان بر این باورند که حذف ریسک‌های غیر اقتصادی و کاهش انتظارات تورمی به زودی سد مقاومت قیمت در بازار مسکن را شکسته و قیمت‌ها روند کاهشی خواهند داشت. طراحی ویلا از سوی دیگر فعالان عرصه ساخت و ساز معتقدند که با وجود افزایش قیمت تمام شده مسکن که خود ناشی از جهش قیمت زمین و مصالح است حتی کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی نمی‌تواند سبب کاهش قیمت در بازار مسکن شود.

قیمت ساخت هر مترمربع ساختمان در سال ۱۴۰۰

هزینه ساخت ساختمان هزینه ساخت سال ۱۴۰۰ با توجه به عدم ثبات قیمتها در بازار، برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۰ کار دشواری می باشد. تمامی این قیمت ها حدودی می‌باشد، بستگی به نقشه و طراحی و متریال انتخابی شما دارد و غیره… هزینه ساخت خانه با ال اس اف ۵ تا ۶ میلیون تومان به بالا، هزینه ساخت بتنی ۵ تا ۶ میلیون تومان ، هزینه اسکلت فلزی ۶ تا ۷ میلیون تومان می باشد. این مسئله همواره ذهن همه افراد فعال در حوزه ساخت و ساز و یا حتی آن دسته از افرادی که تنها قصد ساخت خانه های خود را دارند نیز به خود مشغول کرده است. چرا که این برآورد قیمت می تواند تاثیر بسزائی در قیمت تمام شده ساخت ساختمان داشته باشد.

هزینه ساخت و ساز مخصوصا که قیمت ها در بازارهایی مانند فولاد، طلا، نفت و ارز پر نوسان می باشد و برای هرگونه فعالیتی اعم از خرید و یا فروش نیاز به استعلام قیمت لحظه ای از بازار را دارید. طراحی ویلا به این نکته نیز باید توجه داشته باشید که در صورت برآورد اشتباه قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۰ ، نه تنها سود انتهایی پروژه را کسب نمی کنید، بلکه متضرر نیز خواهید شد و تمامی زحمات چند ساله شما به هدر خواهد رفت.

هزینه جواز ساخت

۱- هزینه خرید زمین از لحاظ موقعیت مکانی و متراژ: کاملا مشخص است که قیمت زمین در بالای شهر بسیار بیشتر از منطقه های پایین شهر بوده و متراژ زمین نیز در میزان قیمت زمین تاثیرگذار است. هنگام خرید زمین برای ساخت، به نزدیکی زمین به مدارس، ایستگاه تاکسی و مترو و امکانات شهری توجه داشته باشید.

۲- هزینه جواز ساخت: هزینه اخذ پروانه ساختمانی هر ساله به میزان ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش قیمت خواهد داشت. با توجه به اینکه مبنای محاسبه و اخذ عوارض ساختمانی از سال ۱۴۰۰ در مناطق مختلف شهر تهران به ‌صورت اساسی تغییر می کند، هزینه نمای ساختمان شاهد تغییر قیمت در هزینه ساخت ساختمان نیز خواهیم بود. به طور کلی قرار است رابطه مالی مالکان ساختمان‌ها با شهرداری و روال دریافت عوارض از انواع ساخت و ساز، تغییر ویژه ای پیدا کند.

۳- هزینه خرید مصالح موردنیاز در ساخت و ساز: قیمت مصالح ساختمانی، بخش مهمی از برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۰ می باشد. هزینه خرید مصالح با توجه به کیفیت و نوع و قیمت روز مصالح ساختمانی خریداری شده متفاوت می باشد. کیفیت مصالح در سه درجه اول تا سوم قرار دارند و مسلما ساخت ساختمان در قسمت‎های بالای شهر، باید از کیفیت بالاتری برخوردار باشند وهزینه‌های خرید مصالح نیز به دلیل استفاده از مصالح لوکس و درجه اول، بیشتر خواهد شد.

۴- نوع اسکلت سازه بتنی یا فلزی: قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان با اسکلت بتنی، هر مترمربع سقف و ستون بتنی بین ۱.۸۰۰ تا ۲.۳۰۰ میلیون تومان برآورد می شود و قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان با اسکلت فلزی نیز، هر مترمربع سقف و ستون فلزی از ۲ تا ۲.۵ میلیون تومان برآورد می شود.

۵- قیمت روز آهن آلات: یک بخش زیادی از هزینه های پروژه های ساختمانی مربوط به تامین آهن آلات دارد. چرا که قیمت آهن به نسبت دیگر موارد موردنیاز در ساخت، از قیمت های بالاتر و پرنوسان تری برخوردار می باشد. آهنی که در هر متر مربع مصرف می شود به عوامل زیادی بستگی دارد. هزینه ساخت ساختمان مثلا باید میانگین قیمت میلگرد و سایر آهن آلات مصرفی را حساب کنید. نکته دیگر دستمزد کار پروژه مورد نظر است. نمای کلاسیک رومی در ایران یعنی برای محاسبه قیمت آهن آلات در ابتدا میانگین قیمت میلگرد و آهن آلات دیگر که در هر متر مربع در ساختمان مصرف می شوند را به دست آورده و سپس با دستمزد کار جمع کنید.

۶- تعداد واحد و تعداد طبقات ساختمان: هر چه تعداد طبقات ساختمان بیشتر باشد هزینه طراحی و ساخت شهرک ویلایی بالاتری را شامل خواهد شد.

۷- هزینه بیمه و مالیات: قبل از شروع ساخت و ساز، نسبت به بیمه ساختمان اقدام ‌کنید. هزینه های بیمه تامین اجتماعی هر ساله به میزان ۱۵ درصد افزایش قیمت خواهد داشت.

۸- دستمزد مهندسان ناظر و پیمانکاران و کارگران: هزینه های دستمزد مهندسان ناظر و کارگران ساختمان از موارد مهم در برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان است. به طور میانگین هزینه دستمزد کارگران، بین ۳۰ تا ۳۵ درصد از مبلغ نهایی هر مترمربع ساختمان را شامل می شود و به همین دلیل در برآورد هزینه ساخت ساختمان، تاثیر قابل توجهی خواهد داشت.

۹-هزینه سفت کاری: شامل خاک برداری، فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی و کارهای فلزی در دیوار چینی مانند نعل درگاه پنجره ها و فریم فلزی چهارچوب درها است. اگر اسکلت ساختمان فلزی باشد، هزینه‌های سفت کاری تا ۱۰ درصد افزایش پیدا می کند.

۱۰- هزینه نازک کاری ساختمان: کلیه فعالیتهای معماری بعد از دیوارچینی مد نظر می باشد. نازک کاری دو سوم هزینه‌های ساخت و ساز را به خود اختصاص می‌دهد. علاوه بر کیفیت مصالح انتخابی و نوع آن‌ها که عامل تعیین کننده در هزینه ساخت و ساز است، طراحی نمای ساختمان یک طبقه نازک کاری نیز با توجه به نوع مصالح به کار رفته در ساختمان، از اهمیت بالایی برخوردار می باشد. در صورتی که مصالح سنگی برای نما، کاشی‌ها، مصالح مورد نیاز برای معماری داخلی، کابینت و غیره با کیفیت کمتری اجرا شود، هزینه‌های نهایی هم کمتر خواهد شد.

با تمام توضیحات و بررسی هایی که در برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۰ داشتیم، نقاشی ساختمان انتظار افزایش قیمت ها در سال ۱۴۰۰ را خواهیم داشت. البته باید گفت به دلیل تغییرات لحظه ای در بازارها و نوسان زیاد قیمت ها، تعیین میزان مشخص این افزایش قیمت غیرقابل ممکن است و برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۰ کاری دشوار می باشد.